Инвестиции в недвижимость обычно ассоциируются с надежностью, и поэтому они очень популярны во все времена и не только в России. REIT фонды (Real Estate Investment Trust) — это удобный механизм коллективных инвестиций в недвижимость. Но почему же тогда REIT фонды не попали в мой модельный пассивный портфель?

Для начала разберемся как работают REIT фонды, на примере США, где рынок таких фондов наиболее развит. Впрочем, и в других странах модель функционирует схожим образом.

Виды REIT фондов

REIT фонды имеют в своей основе очень простую и понятную логику. Рынок недвижимости весьма специфичен и требует значительного капитала. А если вспомнить о необходимости диверсификации, то очень значительного. Но, если несколько инвесторов вложат свои капиталы в фонд в обмен на его паи и наймут профессионального управляющего, то такой фонд уже может составить весьма эффективный портфель объектов недвижимости.

Интересно, что изначально REIT фонды в своем большинстве были ипотечными (Mortgage REITs или mREITs). Такие REIT фонды инвестируют не в саму недвижимость, а покупают закладные. Причем делают это с использованием заемных денег. Разница между доходностью приобретенных ипотечных ценных бумаг и стоимостью привлеченных кредитов и составляет основу доходности mREIT’ов.

В наше время гораздо более распространенными являются рентные REIT фонды (Equity REITs). В этом случае доход формируется за счет арендных платежей и прибыли от продажи объектов недвижимости. Бывают также и гибридные REIT фонды.

REIT фонды как альтернатива недвижимости

На первый взгляд REIT фонды выигрывают у физической недвижимости по многим параметрам. В первую очередь, это гораздо более гуманный порог входа. Большим плюсом является профессиональный отбор объектов и управление ими, а также экономия на транзакционных издержках (а ведь оформление реальной сделки обойдется в копеечку). За счет диверсификации объектов снижаются традиционные риски арендного бизнеса (неплатежеспособность арендаторов, простой объекта, необходимость ремонта и т.д.). Ну и, наконец, более высокая ликвидность паев при продаже. Последнее, правда, к России не относится, к сожалению.

Идеальный инструмент? К сожалению, ничего идеального не бывает.

Читайте далее на сайте https://invest2bfree.ru/investicii-v-reit-fondy/ о:

Эффект кредитного плеча в REIT’ах

REIT фонды и процентные ставки

Выбор REIT фондов в инвестиционный портфель

Фонды недвижимости в России

Телеграм-канал t.me/invest2bfree