Как вложить в недвижимость несколько тысяч рублей? На базе ЗПИФа недвижимости «Арсагера - жилищное строительство» создан инвестиционный инструмент, обращающийся на фондовой бирже. Инвесторы получили возможность наравне с покупкой акций ведущих компаний так же удобно и технологично инвестировать в рынок жилья. Для большинства людей это новый способ, однако на западе такая форма вложений используется давно и очень хорошо себя зарекомендовала.
Инвестиционная идея фонда недвижимости заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) наиболее надежных застройщиков Санкт-Петербурга, по окончании строительства квартиры продаются. Результаты инвестирования зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья.
УК Арсагера тщательно выбирает застройщиков, проводит оценку их надежности, и юридическую экспертизу документов. Затем мы выбираем у застройщика наиболее интересные квартиры. Анализируется более 20 потребительских характеристик квартир, включая планировку, транспортную доступность, качество строительства, вид из окон и другие характеристики. Квартиры приобретаются точечным образом в домах разного класса и разных районах города.
Сравнение результата фонда с бенчмарками
В качестве бенчмарка фонда используются средние цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по данным Бюллетеня Недвижимости (www.bn.ru). Ниже представлено сравнение результата фонда и бенчмарка на 30 декабря 2011 года.
| Период (на 30.12.2011) | Изменение ст-ти пая «Арсагера – ЖС» | Расходы фонда* | Индекс БН (втор.) | Разница | Разница с учетом расходов |
| 3 месяца, % | 5,86 | 0,77 | 3,68 | 2,18 | 2,95 |
| 6 месяцев, % | 5,38 | 1,53 | 6,31 | -0,93 | 0,60 |
| 1 год, % | 6,27 | 3,08 | 8,30 | -2,03 | 1,05 |
| 2 года, % | 17,03 | 6,98 | 8,78 | 8,25 | 15,23 |
| 3 года, % | -16,63 | 7,73 | -10,95 | -5,68 | 2,05 |
| 5 лет, % | 39,86 | 20,03 | 29,79 | 10,07 | 30,10 |
* Разница между изменением стоимости пая без учета расходов фонда и с учетом расходов на соответствующих временных окнах.
Результат фонда учитывает в себе расходы, которые несет фонд (согласно правилам, расходы не более 3,7% от СЧА в год), и изменение стоимости объекта от увеличения строительной готовности. Бенчмарк в свою очередь не учитывает транзакционные издержки при инвестировании в недвижимость и не учитывает строительную готовность. В связи с этим интересно посмотреть на разницу между результатом фонда и бенчмарком, учитывающим расходы.
Уровень расходов фонда характеризует транзакционные издержки, возникающие при инвестировании в недвижимость. В данном случае расходы представлены на примере фонда недвижимости, однако транзакционные издержки несет и инвестор, напрямую приобретающий недвижимость, они могут отличаться по структуре, но порядок цифр будет схожий. Перейти к сравнению инвестиций в недвижимость через фонд и напрямую.
Разница с учетом расходов характеризует доход от строительной готовности, который мог быть получен благодаря работе с активами фонда, если бы не существовало транзакционных издержек.
Мы видим, что на самом длинном временном окне (5 лет) результат фонда с учетом расходов более чем на 10% превышает бенчмарк. Однако за последние 5 лет в деятельности фонда возникло несколько непростых ситуаций:
– Кризис 2008 года. Методики, разработанные для анализа застройщиков и объектов недвижимости, позволили нам избежать появления проблемных квартир в активах фонда.
– В 2009 году произошли серьезные изменения в законодательстве, влияющие на работу фонда. Были внесены изменения в Федеральный Закон «Об инвестиционных фондах», которые требовали:
– чтобы договоры по строящейся недвижимости, входящей в состав активов фонда, были заключены только по 214-ФЗ. Компании удалось договориться о расторжении инвестконтрактов без штрафных санкций с условием приобретения готовых объектов недвижимости. Данную операцию нельзя назвать выгодной, так как в данном случае, можно сказать, что правила диктовали застройщики.
– чтобы пайщики определили дальнейшую работу фонда либо как фонда для неквалифицированных инвесторов, либо фонда для квалифицированных инвесторов. Учитывая розничную направленность данного инвестиционного продукта, мы рады, что большинство пайщиков проголосовало за продолжение деятельности фонда, как фонда для неквалифицированных инвесторов. Однако часть пайщиков, которые не согласились с данным решением, воспользовались своим правом на погашение паев, что привело к необходимости продажи значительного объема квартир (более 25% от стоимости активов фонда) в короткий срок. Несмотря на то, что все квартиры продавались по рыночным ценам, на тот момент конъюнктура рынка недвижимости была не слишком благоприятной, поэтому были проданы наиболее ликвидные квартиры, обладавшие большим потенциалом роста.
Ротация квартир в фонде
Мы часто сталкиваемся с мнением о том, что ротация квартир в фонде ведется слишком медленно, что можно давать скидки на готовое жилье и за счет этого увеличивать оборачиваемость активов фонда, можно получать оптовые скидки при покупке квартир, тем самым повышая эффективность управления.
Мы благодарны за любую обратную связь и в свою очередь хотим объяснить, почему мы не проводим «перекладки ради перекладок» при управлении фондом. Безусловно, скидки к тем ценам, по которым в начале года были выставлены квартиры на продажу, ускорили бы поиск покупателя. Однако, возникает вопрос, зачем продавать готовую квартиру по цене строящейся? Рационального ответа на этот вопрос не существует. И как показало развитие ситуации, к концу года покупателей на квартиры фонда стало значительно больше, что позволило нам активнее совершать сделки, при этом придерживаясь заданного уровня по результативности операций.
Про оптовые скидки необходимо отметить, что с их получением могут возникать определенные сложности. Несмотря на то, что специалисты компании стараются заключать сделки на максимально выгодных для пайщиков условиях, некоторые застройщики не дают оптовых скидок. Им не выгодно продавать значительный объем недвижимости разом и одному покупателю, так как тогда у них нет возможности гибко и быстро регулировать цены. Они могут даже повысить цены такому покупателю, в этом случае, мы отказываемся от совершения сделок на таких условиях.
Подробнее данные по активам фонда представлены ниже, а полную историю сделок с квартирами Вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «История сделок по продаже квартир из фонда».
| 31.12.2010 | 31.03.2011 | 30.06.2011 | 30.09.2011 | 30.12.2011 | ||
| Кол-во квартир в собственности | В продаже | 73 | 70 | 66 | 58 | 46 |
| В сделке | 2 | 0 | 0 | 2 | 3 | |
| Площадь, кв. м | В продаже | 4 521 | 4 308 | 4 074 | 3 560 | 2 880 |
| В сделке | 106 | 0 | 0 | 96 | 181 | |
| Кол-во строящихся квартир | Зарегистрировано | 4 | 4 | 13 | 28 | 42 |
| В сделке | 2 | 9 | 10 | 4 | 1 | |
| Площадь, кв. м | Зарегистрировано | 165 | 165 | 596 | 1 091 | 2 126 |
| В сделке | 72 | 432 | 288 | 316 | 85 | |
| Денежные средства, тыс. руб. | Свободные | 7 222 | 2 421 | 868 | 2 193 | 9 176 |
| Зарезервированы под сделку | 5 072 | 29 339 | 16 705 | 34 102 | 10 316 | |
| Общая площадь * | 4 758 | 4 904 | 4 958 | 4 967 | 5 091 | |
*Площадь готовых квартир в продаже и строящихся квартир.
Поясним, что часть готовых и строящихся квартир на отчетные даты находилась в процессе переоформления, поэтому они были вынесены в отдельные строки — «в сделке».
Как видно из таблицы, за год общая площадь недвижимости, которая является суммой площадей квартир в продаже и всех строящихся квартир, выросла более чем на 300 кв. м.
В заключение хотелось бы отметить, что за годы работы фонда были усовершенствованы все процессы по управлению недвижимостью, связанные как с решением операционных вопросов, так и с поиском лучших активов для инвестирования. Инвестируя средства в фонд, Вы нанимаете команду специалистов управляющей компании, которые каждый рабочий день занимаются управлением активами фонда. Кроме того, инвестиции через фонд не требуют серьёзных затрат свободного времени, что является важным преимуществом по сравнению с прямым инвестированием в недвижимость
.
194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Тел. (812) 313-05-30
Лицензии ФСФР России: № 21-000-1-00714 от 06.04.2010, № 078-10982-001000 от 31.01.2008
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФы. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Взимание скидок (надбавок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда.
Правила ЗПИФ недвижимости «Арсагера – жилищное строительство» зарегистрированы ФСФР России: 0402-75409534 от 13.09.2005 г.
